本文摘要： 2017年1月13日，由链家研究院主办的以存量时代流通为王为主题的链家思享不会年会在北京大城大饭店开会。

2017年1月13日，由链家研究院主办的以存量时代流通为王为主题的链家思享不会年会在北京大城大饭店开会。在共享会上，翰同资本创始人王倩对于房地产行业从宽资产模式向轻资产模式的改变具有了解的思维。她回应，十分寄予厚望房地产细分领域的轻资产运营。

通过轻资产模式，不仅可以使物业电子货币，也可以较慢构建拷贝和扩展。王倩指出，投资轻资产运营企业的商业逻辑是可以用较为小的资金去撬动，很快把管理规模做到大，一旦把背后的品牌效益、规模效益以及内部的系统管理能力做到一起，几乎可以构建每年100%甚至更高的快速增长。

她还根据以往的投资经验共享了轻资产投资的几个共性：下降趋势不显著、发展空间小、交易量较少的企业不转；盈利模式不明晰的不转；创始人得同时不具备线下基础和线上互联网思维。以下为王倩的讲话国史：王倩：我们之所以考虑到做到轻资产行业的投资，主要还是基于对整个房地产变革的一些大背景的系统思维。

2005年之前，我本人有开发商的背景，之后转入到一家较为大的美元基金公司，然后转入到房地产投资环节。从最开始，我们转了很多开发商，参予了他们上市前的募资，还包括富力、绿城、阳光100、方兴地产，我们也转了很多细分领域的领头羊企业，像红星美凯龙、奥特莱斯等等，我们也在一线城市和核心的二线城市并购了很多轻资产。我个人的感觉是，过去十几年，中国房地产的发展归功于城市化的发展和人口红利，与此同时，十几年的发展中缺陷的部分也忽然愈演愈烈出有市场化的大能量，如果需要摔在每一个细分行业愈演愈烈拐点之前转入，可以获得十分好的下降周期报酬。

但是，中国每一个细分行业的茁壮与衰落，都是几倍于国外同行业的速度。新事物一经常出现，一窝蜂上，长时间有可能必须十年的周期，到中国两三年就完事了。

所以，从投资人的角度来讲，投资之前对趋势的预判就变得十分最重要。轻资产模式急需变革从总体趋势来讲，传统研发的高毛利、低周转、高杠杆时期早已不出了，中国的房地产早已从增量时代转入存量时代，整体的开发阶段早已结束。像北京，在京津冀一体化的政策下，城市早已修通了七环，但是城市中心很多核心物业，其使用价值没获得最差的展现出。

或者它的功能不是最佳，该做到商业的地方做到了办公，该做到办公的地方做到了住宅，或者传统研发建设质量较为低落，有可能是十几年的房子看上去早已十分老旧了。再就是运营能力较为缺少，往往一街之隔的写字楼，运营很差的比运营好的要差50%甚至更加多。

因此，传统轻资产的模式到了十分必须变革的时候。但是对于开发商来说，收益率比较较高，大船无以调头，轻资产的模式很难展开转变。轻资产运营风口到来为什么我们尤其寄予厚望轻资产的行业呢？第一，核心城市的存量资产规模极大，我们有大量的物业期望通过运营管理来电子货币。

这几年，我总结了一个十分有意思的趋势，一旦房子很差买，大家都开始转型。最先一波是在2008年金融危机，很多房地产商都转型了，转型做到商业地产、养老地产、文旅地产，房子一好买，找到还是卖房子赚最慢。到2014年下半年，又经常出现了房子很差买的情况，又要转型。

2015年下半年，开发商销售创历史新纪录了，又不托转型的事了。因为做到存量资产的经营是很难的细活，你有可能重新组建了几百、上千人的运营团队，最后找到整个收益率还是很难和开发商比起。轻资产运营给一些其他基因的人带给新鲜活力，也带给更好的冲击。

第二，和其它互联网涉及的创意行业比起，房地产所有的经营、交易，背后有极大的资产不作相结合，所以它的盈利模式十分明晰。任何对于经营边际效应的提高，都可以只求资产建构十分大的价值。这有可能和纯粹靠花钱去火烧流量、培育C端的商业模式不会有相当大的有所不同，这是相结合于房地产轻资产的益处。第三，轻资产模式可以较慢拷贝和扩展。

研发或者持有人轻资产是十分强劲资本性的做生意，对资本的需求量相当大，需要提供一个地块或者一个资产的周期十分漫长。但是做到轻资产运营就几乎不一样了，你可以用较为小的资金去撬动，很快把管理规模做到大，一旦把背后的品牌效益、规模效益以及内部的系统管理的能力做到一起后，几乎可以构建每年100%甚至更高的快速增长。最后，轻资产不会获得资本市场很好的估值。

在香港上市的研发企业，交易量都很差，估值也很低，基本是四五倍的市盈率，很多上市公司的估值有可能还不如手里一块地的价值，或者追不上手里的现金量，这也是很多大的基金仍然参予到大的pre-IPO或者投资基金去的原因，早已没什么大的投资空间了。但是资本市场不愿给这些轻资产运营的企业十分低的估值，还包括花样年旗下彩生活的拆分上市，以及绿城、中海拆分物业上市，如果背景中有一些互联网元素，估值堪称低的真是。

投资的逻辑过去一年，翰同资本投资了7家房地产轻资产创意企业，在居住于、办公、商业各领域转了一家运营商，在长租、旅居、办公各领域转了一家平台。我们投资的行业、企业都有共性。第一，细分行业一定是正处于下降周期，它的市场空间充足辽阔。

我们会去投单个项目赚尤其多，但实质上整个服务的是几十万、一百万的客户，交易量不是过于大，这不是我们尤其想的目标。第二，我们转的所有企业收益模式都十分明晰。你要覆盖面积总部的成本、前期的市场费用，还包括从刚开始到等候到成熟期的费用，但到了适合的拐点，一定是盈利的。

另外，现金流极为务实，并不烧钱。我们转的七家企业，低于的快速增长是200%到300%，最低的是4000%。第三，所投创业团队的创始人在某一个行业有十分浅的专业知识、资源和人脉累积，还包括行事十分务实、坚实。

同时，不仅在线下有十分好的基础，又具备互联网思维。我们不太能拒绝接受90后的创业概念，因为房地产本身以及房地产涉及的业务还是线下运营较为轻的做生意，对这个行业的整个产业链和资源，如果没花上一定时间累积的话，是较为难做的。但是我们也不过于不愿去投那些尤其传统的没互联网思维的人，因为他的思维互为局限，或者更容易用传统研发的心态去看问题，也很难匹敌高速快速增长的企业。

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